안산세무사 부담부증여 양도세 및 부담부증여 취득세 개정

안녕하세요~!

안산세무사 세무법인대양안산지사 최장용세무사 입니다.

23년도부터 취득세 개정으로 인하여 증여하시는분들은 서둘러 진행을 하고 있습니다.

요새 많이 진행하시는 고가주택 부담부증여시 세부담에 대해서 간략하게 알아보겠습니다.

고가주택 부담부증여시에는 아래 세가지 세금이 발생됩니다.

양도소득세 + 증여세 + 취득세 사례를 통해 알아보겠습니다.

홍길동은 자녀 홍삼에게 고가주택을 증여하고자 세무법인대양안산지사에 방문하였습니다.

증여물건은 광명(현재 조정지역),일시적2주택,시세는 14억,공동주택가격은 10억, 전용 85제곱미터 초과 전세금은 7억, 취득금액은 5억, 보유 및 거주기간 10년 수증자는 무주택자입니다.

위 사례인 경우 세부담 및 유의점에 대해서 의뢰를 진행하였습니다.

※고가주택 양도세

고가주택 양도세는 위와 같이 계산되며 전세금이 있는 상황에서 증여하는경우 전세금은 유상양도로 보아 양도소득세를 납부하여야 합니다.

사례를 통해 양도세를 계산하면 아래와 같습니다.

양도차익 : (14억-5억) x7억 / 14억 =4.5억

과세되는 양도차익 : 4.5억 x (14억-12억)/14억

= 약 0.64억

장기보유공제 : 0.64억 x 80% = 약 0.51억

양도소득과세표준 : 10,357,142원

(양도소득기본공제250만원공제후)

고가주택양도세(지방세포함) : 683,560원

※고가주택 양도세 계산시 유의사항

유상양도로 보는 전세금이 12억미만이라도 주택 전체가액 기준으로 판단하여야 합니다.

※부담부증여 증여서

10년내 증여재산은 없었으며 증여세는 아래와 같습니다.

(14억-7억-0.5억) x 30% x 97% =130,950,000원

증여세율은 구간별로 10~50%누진세율이 적용되며 자진 증여신고시 증여세액공제 3%를 공제합니다.

※ 부담부증여 취득세

23년이후 증여분부터 적용되는 취득세 개정부분은 이 취득세 관련이며, 이에 따라 증여를 생각하시는 분들은 서둘러 진행하고 있습니다. 23년이전과 이후 사례로 살펴보겠습니다.

2023년 이후 증여시 취득세 개정사항

과세표준 : 시가표준액 =>시가인정액

부담부증여 취득시 계산은 유상양도 분과 무상증여분으로 계산됩니다. 무상양도 취득세 계산시 과세표준이 시가표준액->시가인정액으로 변경됨에 따라 조정지역 + 시가표준액3억이상인 주택인 경우는 크게 달라지게 됩니다. 취득세율은 아래 표를 참고하세요.

2023년 이전 부담부증여서

유상양도 취득세

7억 x 3.5% =24,500,000원

무상양도 취득세

(10억-7억) x 13.4% = 40,200,000원

2023년 이후 부담부증여시

유상양도 취득세

7억 x 3.5% =24,500,000원

무상양도 취득세

(14억-7억) x 13.4% = 93,800,000원

이처럼 증여시점이 달라지면서 취득세 납부금액의 차이가 많이 날 수 있으니 부담부증여를 고려하시는분들은 23년이전에 해야 취득세가 다소 적을듯 보여집니다.

부담부증여시 유의사항

• 고가주택 부담부증여로 인한 양도소득세 판단시 전체주택가격으로 판단하지 않아 12억이하이므로 비과세적용으로 보아 양도세신고를 하지 아니한경우 추후 고가주택 양도세 가 추징될 수 있습니다.

• 부담부 증여시 증여세 납부금액이 없는 경우 증여세 대납액도 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있 수 있습니다.

• 비과세를 적용받기위해 직계존비속에게 증여하는 경우 추후 증여물건을 양도하는 시점에 이월과세 적용대상이 될지 여부도 판단하여야 합니다.

• 수증자의 소득이 증명되지 않는 경우 유상취득분을 인정하지 않고 전체를 무상으로 취득한것으로 보아 취득세를 추징할 수 있습니다.

• 수증자 및 증여자의 주택수에 따라 취득세 중과세가 적용 될 수 있으니 유의하여야 합니다.

고가주택 부담부증여 양도세 취득세 증여세에 대해서 알아보았습니다.

복잡한 세법변경 및 무분별한 조정지역 편입등으로 각 케이스별로 세금은 천차만별로 달라질 수 있습니다. 고가주택 부담부증여 그 외의 부동산 증여,상속,양도 관련 상담을 하시고 싶으신 분들은 세무법인대양안산지사로 연락 주시면 됩니다. 이상 세무법인대양안산지사 최장용세무사입니다.

※안산세무서 옆 자유센터 세무법인대양과

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